داغ‌ترین بازار مسکن جهان

طبقه بندی جدید کشورهای منتخب با شاخص «رشد سالانه قیمت مسکن» که توسط شرکت مشاور خدمات ملکی نایت فرانک در دوره های مختلف انجام می شود، دو پیام مهم را برای سیاست گذاران اقتصادی به ویژه تصمیم گیران بخش مسکن در کشورها. بر اساس آخرین ارقام شاخص نایت فرانک، این کشور از نظر «رشد در سطح عمومی قیمت‌های مصرف‌کننده» (تورم عمومی) گرم‌ترین کشور در میان کشورهای مورد بررسی بود. این بازار به عنوان داغ ترین بازار مسکن در جهان رتبه بندی شده است. تورم عمومی در ترکیه طی ماه‌های پایانی سال 2024 بالاترین نرخ را در مقایسه با سایر کشورهای انتخاب شده توسط «نایت فرانک» برای اندازه‌گیری تورم مسکن به ثبت خواهد رساند. این کشور پس از بیش از ۷۰ درصد تورم عمومی، بالاترین نرخ تورم مسکن را در سال منتهی به پایان سه ماهه اول ۲۰۲۴ داشته است. این کشور به طور مداوم و مکرر.

بر اساس گزارش دنیای اقتصاد، انتظارات تورمی ناشی از افزایش تورم عمومی از یک سو و تأثیر مستقیم تورم عمومی بر تورم مسکن متاثر از خرید املاک داخلی از سوی دیگر و همچنین «ارسال خارجی سرمایه گذاران کشورهای با کاهش ارزش پول ملی ترکیه به دلیل ضعیف بودن لیر قوی در برابر دلار، سه عاملی هستند که باعث افزایش سریع خرید آپارتمان توسط خارجی ها در این کشور در سال های اخیر شده است. در عین حال، توریستی بودن ترکیه به این روند دامن زده است. در این گزارش، شاخص مسکن نایت فرانک به طور غیرمستقیم «جبران تورم بالای کل بازار مسکن در قالب افزایش تورم املاک» را بیان می‌کند که در قالب پیام دوم خود به افزایش قیمت جهانی مسکن اشاره دارد. تورم در ابتدای سال 2024 به سطحی بالاتر از 3 درصد بر اساس آخرین گزارش شاخص جهانی قیمت مسکن که توسط شرکت مشاور املاک نایت فرانک منتشر شده است، میانگین رشد سالانه قیمت مسکن در 56 بازار (کشور) مورد بررسی قرار گرفته است. این شاخص طی 12 سال در ماه های قبل از پایان سال، سه ماهه اول 2024، به دلیل کاهش تدریجی هزینه های وام و محدودیت در عرضه املاک مسکونی، به 3.6 درصد رسید. این رقم نسبت به سه ماهه قبل 0.4 درصد افزایش نشان می دهد.

بررسی ها نشان می دهد که بازارهای مسکن در سراسر جهان در سه ماهه اول سال 2024 به رونق خود ادامه دادند و قیمت مسکن در 56 بازار 3.6 درصد رشد کرد. این رقم در مقایسه با رشد 2.2 درصدی در مدت مشابه سال گذشته نشان می دهد که رشد قیمت جهانی مسکن شتاب گرفته است. کارشناسان دلیل این رشد را جذب تدریجی تاثیر افزایش سریع نرخ بهره جهانی از ابتدای سال 2022 در بازارها می دانند. این بدان معناست که اثر ضد تورمی افزایش نرخ سود وام مسکن تقریباً به پایان رسیده است.

اگرچه نرخ رشد سالانه قیمت مسکن به 3.6 درصد رسیده است، اما هنوز با روند بلندمدت 20 ساله 5.6 درصدی فاصله دارد. رشد فصلی که نوسانات بیشتری دارد، در حال حاضر 1.3 درصد است. این رقم نسبت به دو فصل قبل افزایش یافته است، اما همچنان اندکی کمتر از میانگین بلندمدت 1.4 درصدی است. بررسی ها نشان می دهد از 56 بازار رصد شده با این شاخص، 82 درصد آنها شاهد افزایش سالانه قیمت مسکن در سه ماهه نخست امسال بوده اند. این رقم قوی ترین عملکرد از سه ماهه چهارم سال 2022 (زمانی که اکثر کشورها شروع به افزایش نرخ بهره برای کنترل مسکن و تورم عمومی کردند) در نظر گرفته می شود. از نظر فصلی، 67 درصد از این بازارها شاهد افزایش قیمت بودند که بهترین عملکرد از سه ماهه سوم سال 2022 تاکنون است.

با وجود این، رشد قیمت واقعی مسکن به دلیل ادامه نرخ تورم بالا در بسیاری از بازارهای جهانی منفی است. با احتساب تورم، قیمت ها در 12 ماه منتهی به شروع سه ماهه دوم سال جاری 0.4 درصد کاهش یافت. در حال حاضر رشد واقعی سالانه قیمت مسکن 3.3 درصد است که کمتر از میانگین بلندمدت آن 2.9 درصد است.

رهبر مکرر تورم مسکن در جهان

ترکیه بار دیگر در صدر شاخص نایت فرانک قرار گرفت، در حالی که تورم بالای داخلی بر بازار مسکن این کشور سایه انداخته است. نرخ تورم مصرف کننده در این کشور که در اکتبر 2022 به 86 درصد رسید، در ژوئن سال گذشته به 38 درصد کاهش یافت، اما از آن زمان به 75 درصد رسیده است. علیرغم افزایش بیش از 50 درصدی سطح عمومی قیمت ها در ترکیه در دوره مورد بررسی، ارزش واقعی مسکن در این کشور در این مدت 9.9 درصد کاهش یافت. علاوه بر این، بلغارستان (16%)، لهستان (13%)، کلمبیا (12%)، تایوان (10.5%) و یونان (10.4%) دیگر بازارهایی هستند که رشد دو رقمی قیمت مسکن را تجربه کردند.

به گفته نایت فرانک، بازار مسکن استرالیا نسبت به سال گذشته یک چرخش قوی داشته است و در 12 ماه گذشته 7.5 درصد رشد داشته است. سالی که قیمت ها تحت فشار افزایش نرخ بهره بود. با این حال، قیمت ها در سه ماه گذشته 1 درصد کاهش یافته است. بازار مسکن ایالات متحده با رشد چشمگیر 6.5 درصدی، با افزایش 1.9 درصدی قیمت ها در سه ماهه اول سال 2024، علی رغم افزایش هزینه های وام، شاهد بود. این رشد ممکن است ناشی از کمبود عرضه مسکن در بازار باشد. رشد بازار مسکن در انگلیس در سه ماهه اول سال جاری به 1.6 درصد رسید که نشان دهنده رشد کم قیمت در این کشور است. افزایش قابل توجه هزینه های وام به شدت بر توانایی خرید خانه در این کشور تأثیر گذاشته است.

از 11 بازاری که با کاهش قیمت مسکن مواجه هستند، هشت مورد آن متعلق به کشورهای اروپایی است. فرانسه با 5.2 درصد کاهش و آلمان با 3.9 درصد کاهش بیشترین کاهش را در این منطقه داشته اند. این کاهش قیمت ها به دلیل ترکیبی از رشد اقتصادی آهسته و تورم بالای اخیر در این کشورها است. بازار مسکن هنگ کنگ طی 12 ماه گذشته شاهد کاهش 11.6 درصدی قیمت ها بوده است که باعث شده از سایر بازارهای بزرگ جهانی عقب بماند. این کاهش قیمت به دلیل کاهش رشد اقتصادی در این منطقه است. به گفته لیام بیلی، رئیس تحقیقات جهانی نایت فرانک، قیمت مسکن در اکثر بازارهای جهان طی سال گذشته افزایش یافته است. فقدان املاک قابل فروش به همراه سرعت کند ساخت و سازهای جدید به عاملی برای تقاضای نسبتاً بالا تبدیل شده و در نتیجه قیمت ها در این بازارها به سطوح بی سابقه ای رسیده است. با این حال، در بلندمدت تنها عاملی که می تواند روند صعودی قیمت مسکن را حفظ کند، هزینه کمتر دریافت وام مسکن است.

نیلوفر ادیب نیا