هدایت مسکن با ۵ راننده

مناطق تفکیک ناپذیر و به شدت همپوشانی “زمین، مسکن و شهرها” توسط 5 جزیره واقع در وزارت تعیین می شود. این مدل آسیب‌های سه‌گانه به نظام سیاست‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان وارد کرده است و امروز که فرآیند «تفکیک و ترکیب مجدد» در این سازمان بزرگ دولتی در حال انجام است، فرصت طلایی برای رفع تهدید «جزیره» به وجود آمده است. تصمیمات». مجموعه‌ای از سازمان‌ها، سازمان‌ها و شرکت‌های وزارت راه و شهرسازی درباره چگونگی توسعه شهرها، نحوه تخصیص زمین‌های دولتی برای پروژه‌های بزرگ مسکن و همچنین تنظیم بازار مسکن (تثبیت مسکن) تصمیم‌گیری می‌کنند. قیمت ها و اجاره ها)»؛ اما اگرچه این مجموعه‌های حکومتی «به نظر می‌رسد با یکدیگر هماهنگ هستند»، اما مانند «جزیره‌ای» رفتار می‌کنند که نتیجه تصمیم‌ها و اقدامات آنها در دو دهه گذشته حداقل «خنثی کردن جزئی برنامه‌های صحیح» بوده است.

جزایر سیاست مسکن

به گزارش دنیای اقتصاد، ساختار مشکل ساز وزارت مسکن و ساختمان شامل معاونت «هدایت شهرداران در مسیر درست برای شهرها و شهروندان با هدف تصویب طرح های اولیه برای نحوه صدور ساخت و ساز» است. مجوز در هر شهر، معاونت تنظیم بازار مسکن با هدف تسهیل دسترسی صاحبان خانه اولی به خانه اول، تسهیل سرمایه گذاری در ساخت و ساز و تضمین کیفیت ساختمان ها برای ایمنی و آسایش استفاده کنندگان همچنین کاهش قیمت مسکن و اجاره بها، که یک شرکت دولتی برای «توسعه شهرهای وابسته به کلان شهرها» است، «با هدف انتقال جمعیت مازاد از مرکز به حومه شهر» نیز یک شرکت دولتی است. “ممانعت و رفع بن بست از طریق تجدید.” «قلب شهر های قدیمی» و در نهایت سازمان «تخصیص زمین بزرگ برای مسکن».

مشکل از آنجا ناشی می شود که تقریباً هیچ «ارتباط فکری و عملیاتی معناداری» بین این پنج دستگاه وجود ندارد. مشکل این است که اولاً «ماهیت این دستگاه‌ها به طور بالقوه ناسازگار است» به این معنا که مثلاً یک شرکت توسعه شهری جدید قصد دارد شهرها را به طور جداگانه توسعه دهد، در حالی که یک شرکت نوسازی شهری به دنبال توسعه در داخل شهرها است، و دوم، از آنجایی که «چهره مشکل مشترک و حتی چند بعدی است» برای همه آنها نامشخص است و در نتیجه هر یک مانند یک جزیره عمل می کند و اساساً مستقل از «واقعیت مسکن و ساخت و ساز» «نگرانی های درون جزایر خود» را تقویت می کند.

هویج دقیقا چه می کند؟

سوابق معاونت شهرسازی رئیس جمهور در «تصویب طرح های جامع و تفصیلی شهرها» نشان می دهد که استانداردهای عالی تهیه و تصویب معاونت محترم ریاست جمهوری در خصوص «ضوابط ساخت و ساز و مدیریت شهرها توسط شهرداران» در تمامی استان های کشور سال‌های گذشته عملاً «ضمانت‌های اجرایی» است و کارگران ساختمانی، فعالان ساختمانی به‌ویژه در تهران و شهرهای بزرگ، بیشتر با «سازندگان شهرداری» حرکت کردند تا با «شبکه این نماینده مجلس». مصداق بارز و بارز این مشکلات، فرار از طرح تفصیلی تهران از ابتدای دهه 90 تاکنون و مشکلاتی است که این مدل مدیریت شهری در بازار زمین و مسکن و کیفیت زندگی در پایتخت ایجاد می کند. .

شهرداری ها در عمل به وزارت کشور پاسخگو هستند و به همین دلیل ضوابط ساختمانی مصوب آن وزارتخانه جدی گرفته نمی شود یا مدام زیر پا گذاشته می شود. طرح های جامع و تفصیلی شهر یک ایراد دیگر نیز دارد و آن «عدم تطابق ضوابط اختصاصی ساخت و ساز مسکونی با متغیرهای اقتصاد زمین و مسکن» است. در دو مثال بسیار حاد قیمت «کار ایزوله» در سامانه سیاست مسکن، می‌توان به موضوع «تأمین کامل پارکینگ با وجود محدود بودن محل ساخت» و «حداقل متراژ برای آپارتمان‌سازی» اشاره کرد. با توجه به تجربیات کشورهای مختلف در خصوص موضوع «ساخت و تامین مسکن» در مناطق شهری که افراد کم درآمد زندگی می کنند، «نیازی به ساخت پارکینگ کامل در داخل ساختمان نیست»، بلکه «تامین حمل و نقل عمومی است. شبکه» در محله باید در اولویت باشد.

این معافیت از آنجا ناشی می شود که «رفع اجبار ساخت پارکینگ کامل» می تواند «هزینه ساخت فضای مشترک» را به میزان قابل توجهی کاهش دهد و هزینه مسکن را کاهش دهد و در عین حال امکان «ساخت آپارتمان با یک فضای مشترک” “فضای کوچک” در زمین فضای محدودی را فراهم می کند. در شرایط فعلی، از یک سو، «تقاضای اصلی خرید و اجاره آپارتمان نه تنها در تهران، بلکه در بسیاری از شهرهای بزرگ و متوسط ​​کشور» برای واحدهای مسکونی با متراژ کمتر است. بیش از 80 متر مربع، در حالی که مساحت ساختمان به طور متوسط ​​تحت تأثیر قوانین تحمیل شده در منطقه مسکونی موازی است، زیرا مساحت آن بیش از 120 متر مربع است. یک اشتباه بزرگ محصول دو جزیره است.

در این سال‌ها از آنجایی که «دستور کار مشترک» معاونت‌های شهرسازی و معماری و مسکن و ساختمان عملاً وجود نداشت، به این معنا که «سیاست‌هایی در هر دو حوزه برای دستیابی به هدف مشترک رفاه شهری و مسکونی یک جزیره برای شهرها تعیین شد و یک جزیره دیگر برای مسکن. محصول نهایی نه در خدمت شهرهاست و نه در خدمت مسکن مسئول شهرهای اقماری و در داخل شهرهای اصلی طی دو دهه گذشته، حومه شهرهای مادر رشد فیزیکی بسیار شدیدی را در قالب یک «کارخانه فوق مسکونی» تجربه کرده اند.

در حالی که موجودی مسکن پایتخت بین 3.5 تا 4 میلیون واحد مسکونی برآورد می شود، تنها در فاصله سال های 88 تا 92 نزدیک به 300 هزار واحد مسکونی در 4 شهر جدید اطراف تهران ساخته شده است. غافل از اینکه در قلب شهر تهران تقریباً به همان اندازه گردش مالی ساخت و ساز مسکن در خارج از پایتخت وجود دارد، گویی سال هاست در ساختار وزارت مسکن «بیان مشکل مشترک چند بعدی» وجود دارد. «امکانات و منابع» با اولویت توقف و در شهرها برای دستیابی به «کم هزینه» و «بازده بالا» برای بهبود شرایط شهرها و بازار مسکن هزینه شد، اما این اتفاق نیفتاد.

جزیره پنجم همچنین مسئول “زمین های دولتی” است که به نوعی جزء اقدامات موازی جزایر سیاست مسکن باقی می مانند. طی چند سال گذشته اراضی قابل واگذاری توسط سازمان زمین عمدتاً برای «مسکن دولتی» استفاده شده است. ماهیت مسکن عمومی را نمی توان به عنوان «نوسازی بافت فرسوده» خلاصه کرد.

فاز صفر مسکن در دولت چهاردهم

وضعیت فعلی سیاست گذاری در حوزه مسکن، ساختمان، زمین و شهرها شبیه به این است که فرمان یک خودرو به طور همزمان در اختیار 5 راننده قرار دارد. در عین حال، “حرکت در جهت درست منتهی به یک مقصد خاص” تقریبا غیرممکن است. تصمیمات انزواطلبانه سه آسیب برای این منطقه به همراه داشته است. اولین آسیب این است که سیاست ها و تصمیمات در نهایت در خدمت «تحقق کامل اهداف و رفع مشکلات و مصائب مسکن و زمین در شهرها» نخواهد بود. آسیب دوم که شاید مهمتر از آسیب اول باشد، «نقض ساختار در برابر دستورات غیر کارشناسی و تکالیف غیر ضروری اما مشکل ساز» است.

تجربه نشان داده است که تصمیمات برای اداره همیشه از بیرون گرفته می شود و در قالب دستوری به نهادهای مربوطه ابلاغ می شود. وقتی هماهنگی معناداری بین این پنج نهاد و نهاد مسئول بخش مسکن، ساختمان، زمین و شهر وجود نداشته باشد، نتیجه می‌تواند انتخاب وظایف غیر اولویت‌دار نسبت به وظایف اولویت‌دار باشد. ضرر سوم نیز با دو ضرر اول اتفاق می افتد; محرومیت بخش مسکن از تصمیم گیری های صحیح و موثر. بدین ترتیب در مرحله کنونی که دوره انتخاب نمایندگان و مدیران خط مشی جزایر پنج گانه، اراضی، مسکن و شهرها است; اصلاح ساختار وزارت مسکن ضروری به نظر می رسد (منظور از وزارت مسکن، ادارات غیر جاده ای وزارت راه و شهرسازی در ساختار فعلی این وزارتخانه است).

برای پایان دادن به فرآیند تصمیم گیری انزواگرایانه در این بخش، لازم است “ساختار وزارت مسکن را بازسازی کنیم.” فاز صفر یا طرح اولیه این تجدید، «ادغام فکری» معاونان رئیس جمهور و شرکت ها و همچنین سازمان مسئول این بخش است. برای این منظور شناسایی و بررسی «مشکل واقعی بازار زمین، مسکن و مدیریت شهری» ضروری است.

واقعیت سال‌های اخیر – دهه گذشته – در این بخش این است که «در داخل شهرهای بزرگ» تعدادی بافت فرسوده وجود دارد – مناطقی که درجه فرسودگی املاک و محله‌ها از حد تحمل فراتر رفته است – با محدود. منابع، امکانات دولتی و توان نامحدود، بخش خصوصی باید این نکات را در اولویت قرار دهد. اما همه اینها یک «مشکل رایج و حتی چند بعدی» نیست، بلکه «تصمیمات معاونت شهرسازی» نیز باید بر اساس چک لیست هایی که معاونت مسکن از بازار زمین، مسکن و ساختمان تهیه کرده است، اتخاذ شود. .

همچنین «یکپارچه‌سازی» یا هماهنگ‌سازی سیاست‌های شهرهای جدید می‌تواند به گونه‌ای باشد که «اولویت توسعه این مناطق حومه شهر ابتدا به تأمین کامل شبکه حمل‌ونقل عمومی سریع و انبوه برای اتصال به مرکز و سپس به طور کامل‌تر بستگی داشته باشد». . ارائه خدمات مسکن به ساکنان فعلی این شهرها: هر نوع بار ساخت و ساز بدون در نظر گرفتن این دو عامل نیاز واقعی خانواده های جویای مسکن در حاشیه شهرها را تامین نخواهد کرد. با پیوند فکری این آژانس ها با یکدیگر برای دستیابی به یک هدف مشترک، که «تنظیم بازارهای املاک و مستغلات با ابزارهایی که هر کدام در اختیار دارند»، در این مورد، سیاست گذاری در زمین، مسکن، ساختمان و ساخت و ساز است. بخش های شهری از کشور جزیره ای حذف خواهند شد. این ارتباط می تواند به طرق مختلف برقرار شود. موازی کردن وظایف وزیر در احکام انتصاب دبیران این پنج منطقه یا ادغام ساختار که البته زمان زیادی می برد یا اشکال دیگر.